每周地产评论：揭密雄安新区背后的中国房地产未来！
近日，央视一篇评论刷了朋友圈：《房地产市场上并不存在只吹不破的泡沫》：要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后，已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。
从媒体报道可以注意到新的变化：而最近政策又有新变化，限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日，厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。截至4月14日，已有10余个城市发布房地产“限售令”，对“拿房即卖”说“不”。
但从根本上来说，这轮房地产调控密集的背后是什么？未来房地产业的方向在哪？
个人认为，还应该看雄安新区。
中共中央政治局常委、国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高丽近日就设立雄安新区接受新华社记者独家专访，透露了大量信息，不得不研究。
今天，我将从另一个角度来揭秘雄安新区背后的中国房地产未来！
问题核心：“大城市病”。
首先，中央在筹划设立雄安新区过程中,的指导思想、决策，核心要解决：“大城市病”。其实“大城市病”，已经出现在北、上、广、深一线城市，甚至二线城市上了，当然，也包括住建部单列的15个房地产热门城市。
其问题多严重？“紧平衡状态”。
在张高丽专访中透露：北京城市建设管理在不断取得成绩的同时,也面临很多令人揪心的问题,主要表现在集聚了过多的人口和功能,经济社会各要素处于“紧平衡状态”。京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士接受了新华社记者的采访时说，京津两地过于“肥胖”，大城市病突出，特别是河北发展与两地呈现“断崖式”差距。
有什么思路?大禹治水的道理。
要坚持和强化首都核心功能,调整和弱化不适宜首都的功能,把一些功能转移到河北、天津去,这就是大禹治水的道理。
如何解决？用“跳出去”建新城的办法。
中央会议明确提出,推动京津冀协同发展思路要明确,重点把握好“多点一城、老城重组”的思路,一城就是要研究思考在北京之外建新城问题。《京津冀协同发展规划纲要》强调,要深入研究论证新城问题,可考虑在河北合适的地方进行规划,建设一座以新发展理念引领的现代化新城。
从国际经验看,解决“大城市病”问题基本都用“跳出去”建新城的办法；从我国经验看,改革开放以来,我们通过建设深圳经济特区和上海浦东新区,有力推动了珠三角、长三角的发展。
徐匡迪院士接受了新华社记者的采访时说，京津冀协同发展瞄准的是打造世界级城市群，规划建设雄安新区是这项战略的重要组成部分。新区规划范围涉及河北雄县、容城、安新3县及周边部分区域。为什么选择在这个地方？这是综合考虑了交通、地质、水文、建设成本等方面因素，经过反复深入论证选定的。这里交通便捷、环境优美，现有和已经在规划多条城际铁路和高速铁路。另外，这个地方人口密度低、开发程度低，发展空间充裕，如同一张白纸，具备高起点高标准开发建设的基本条件。
有什么契机？冬奥会。
目前,北京正面临一次历史性抉择,从摊大饼转向在北京中心城区之外,规划建设北京城市副中心和集中承载地,将形成北京新的“两翼”,也是京津冀区域新的增长极,同时也与以2022年北京冬奥会为契机推进张北地区建设,形成河北的“两翼”,这是历史性的战略选择,要坚持用大历史观看待这件事情。
如何看规划？“功成不必在我”。
张高丽副总理是规划高手，曾在深圳、山东、天津任职总揽全局，现在京津冀协同发展领导小组组长，值得关注。作为国家战略，面向未来的规划，肯定是全国的风向标。
雄安新区定位首先是疏解北京非首都功能集中承载地,重点是承接北京非首都功能疏解和人口转移。要用最先进的理念和国际一流的水准设计建设,坚持“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的理念,努力将雄安新区打造成为贯彻新发展理念的创新发展示范区。要坚持先谋后动、规划引领,借鉴国际经验,高标准编制新区总体规划等相关规划,组织国内一流规划人才进行城市设计,规划好再开工建设,决不留历史遗憾。要保持历史耐心,有“功成不必在我”的精神境界,尊重城市开发建设规律,合理把握开发节奏,稳打稳扎,一茬接着一茬干,为经济社会发展作出贡献,造福子孙后代。
未来的城市定位和功能？绿色生态宜居新城区、创新驱动引领区、协调发展示范区、开放发展先行区。
设立雄安新区对全国改革发展大局有怎样的重大意义?有利于探索解决“大城市病”新模式；有利于培育全国创新驱动发展新引擎；有利于调整优化京津冀城市布局和空间结构；有利于促进区域协调协同共同发展。
关于房地产未来有什么启示？
在张高丽采访中，有两处谈到房地产:
第一处是： 在雄安城市未来定位和功能时，谈到创新驱动引领区时，中央指出,雄安新区千万不能搞成工业集聚区,更不是传统工业和房地产主导的集聚区,要在创新上下功夫,成为改革先行区。
第二处是：谈到未来如何推进部署和实施时，张高丽称将有计划分步骤推进新区开发建设。加强统筹推进力度,有序推进起步区土地预征、启动区征迁、重点片区安置房建设、交通生态工程等重大项目建设,启动一批重点功能疏解项目,力争基础设施建设和功能承接同步推进、早见成效。要划定管控边界和开发红线,实现土地集约节约利用,避免城市规模过度扩张,坚决防止形成新的“摊大饼”。严格把控入区产业,制定负面清单,特别是严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,避免借机炒作、抬高建设成本。严控周边规划,严控周边人口,严控周边房价,严防炒地炒房投机行为。要切实修复和保护好白洋淀生态屏障。要做好搬迁群众思想工作,切实维护群众利益,为新区建设营造良好的发展环境。
综合上述，此轮密集的房地产调控只是表面，隐藏在下面的才是“千年大计”的思想指引。尽管雄安新区的出现，伴随着货币超发元素，中美贸易战预期，以及经济L型状态，但中国未来指向了：中国经济质量提升，效率提升，治理“大城市病”和“绿色生态发展“，以及去成本，启动“三去一降一补”改革（即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务）。而这就是中国经济未来的基础。
如此，我可以通过张高丽新华社的采访可以揭密中国房地产未来：
一、“大城市病”普遍，除北京外，上海、广州、深圳也要思考如考解决？高房价是必然的，是最大的“病”。雄安新区，正是本轮调控的起点。为什么？全国一盘棋，限购、限贷、限售必须同步，否则雄安会带“病”上岗。
二、如何解决，中央提出：“跳出去建新城”，解决大城市病。这里就涉及到两方面问题，未来老城区，成本高居不下，未来的限制只会越来越多，功能会越来越高端。而另一方面，跳出建新城的想法，不再是过去的新开发区概念，甚至要跳出行政区，这就是城市群理念。未来的房地产未来投资，应该尽快布局。
三、从雄安规划思路上看，“房地产主导”、“大规模开发房地产”，“房价”,“炒地炒房投机行为”成为禁行的关键词。联想到北京调控，并被住建部定为全国学习对象，意味着房地产的“居住”属性上会被钉死，而新城建设报批将以行业、实体为主要方向。开发商方面，从中国三大开发商变化可以体会到“春江水暖”：恒大、万科、碧桂园都在朝实体方向走，动作不可谓不大：许家印在恒大集团2017年度工作会议上的内部讲话流出，文中透露，恒大已形成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并已完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型；万科与深圳地铁签约，并让后者成为大股东，万科确定了轨道+物业的战略模式。而碧桂园宣布建设“科技小镇”计划，计划在2020年打造1000个特色小镇……
房地产调控因雄安风起，但树欲静而不止，一切变化才刚刚开始！
一个新时代已开启！
附：
“T+N”年限售 政策一览
“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限，即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。
启动限售地区（不完全统计）
厦门：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易
成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让
福州：新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续
青岛：房屋取得不动产证后满2年方可上市交易
广州：新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让
长乐（福建）：取得不动产证未满两年的，不得上市交易
常州：新购房满2年方可上市交易
惠州：新购买的商品住房满3年方可转让
珠海：新购房屋3年内禁止交易转让
东莞：升级限购，满2年才可交易
扬州：产权未满两年不得交易
杭州：企业购买区域住房需满3年方可上市交易
海南全省：新购房须取得不动产权证满两年后方可转让
限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下，楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征：
以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房
例如：在京津冀、珠三角、长三角等地区，都出现除了中心城市调控升级外，周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。
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